Immobilien­bewertung

Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn Klarheit benötigt wird. Typische Anlässe sind die Vorbereitung eines Verkaufs oder Kaufs, eine Erbschaft, eine Trennung oder andere persönliche oder rechtliche Fragestellungen. Auch ohne konkreten Anlass kann eine Bewertung helfen, den aktuellen Marktwert sachlich einzuordnen.

Der Marktwert (Verkehrswert) entspricht dem Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen zwischen sachkundigen Parteien erzielt werden kann.

Grundlage der Bewertung ist die Ertragswertmethode. Je nach Objektart werden ergänzend die Barwertmethode, eine Sach- bzw. Realwertbetrachtung oder bei unbebautem Land die Vergleichswertmethode beigezogen.

In die strukturierte Analyse fliessen insbesondere ein:

• Makro- und Mikrolage
• Zonenzugehörigkeit und Nutzungsmöglichkeiten
• Zustand der Immobilie
• Parzellenform und -grösse

Die Gliederung erfolgt nach dem Multi Element Value System (MEV), wodurch sämtliche positiven und negativen Wertelemente systematisch erfasst und nachvollziehbar bewertet werden.

Dienstbarkeiten sind rechtliche Belastungen oder Nutzungsrechte, die mit einer Immobilie verbunden sein können. Dazu zählen beispielsweise Wegrechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nutzniessungen.

Solche Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie beeinflussen, da sie die Nutzung einschränken oder bestimmte Rechte Dritten einräumen. Im Rahmen einer Immobilienbewertung werden bestehende Dienstbarkeiten geprüft und in der Wertermittlung sachlich berücksichtigt.

In der Nachfolgeplanung schafft die Immobilienbewertung Transparenz über den Wert betrieblicher Immobilien und dient als sachliche Entscheidungsgrundlage.

Eine fundierte Bewertung unterstützt die faire Aufteilung von Vermögenswerten, erleichtert Gespräche zwischen den beteiligten Parteien und bildet eine belastbare Basis für vertragliche, steuerliche oder strategische Entscheidungen im Rahmen der Nachfolgeplanung.

Grundbuchliche Einträge können den Verkehrswert einer Immobilie wesentlich beeinflussen. Dazu zählen insbesondere sogenannte wertbeeinflussende Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen.

Typische Beispiele sind:

• Baurechte
• Wohn- oder Nutzniessungsrechte
• Parkplatz- oder Mitbenützungsrechte
• Bauverbote oder Baubeschränkungen
• Vor-, Kauf- oder Rückkaufsrechte
• Vorgemerkte Mietverträge

Im Rahmen einer Immobilienbewertung werden diese Einträge sorgfältig geprüft, da sie Nutzungsmöglichkeiten, Verfügbarkeit und wirtschaftliche Rahmenbedingungen direkt beeinflussen.

Ja. Die Immobilienbewertung erfolgt unabhängig von einem Verkaufsauftrag. Sie dient in erster Linie als sachliche Entscheidungsgrundlage. Ob ein Verkauf, Kauf oder eine andere Nutzung daraus entsteht, bleibt offen und wird nicht vorausgesetzt.

Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe- und Industrieliegenschaften, Bauland sowie Grundstücke im Baurecht. Auch Spezialliegenschaften wie Altersheime, Parkings, Tankstellen oder nicht landwirtschaftlich genutzte Bauernhäuser können von Kobi Immobilien bewertet werden.

Je nach Fragestellung werden zudem besondere Konstellationen berücksichtigt, etwa Wohnrechte oder Nutzniessungen, Immobilien im Rahmen von Erbschaften oder Nachfolgeregelungen. Entscheidend ist nicht die Objektart, sondern der Zweck der Bewertung und die konkrete Ausgangslage.

Die Dauer einer Immobilienbewertung hängt von der Fragestellung und der Komplexität der Immobilie ab. In der Regel liegt der Zeitraum zwischen zwei und vier Wochen.

Der konkrete Ablauf und der zeitliche Rahmen werden in unserem Erstgespräch festgelegt und transparent kommuniziert.

Sie erhalten eine schriftliche Immobilienbewertung mit einer nachvollziehbaren Herleitung des ermittelten Werts. Die Bewertung wird als PDF bereitgestellt und auf Wunsch zusätzlich in gedruckter Form übergeben.

Das Dokument dient als fundierte Entscheidungsgrundlage und kann je nach Situation für weitere Abklärungen, Gespräche oder Planungen herangezogen werden.